Trotz zahlreicher globaler, nationaler und regionaler Herausforderungen zeigt sich der Freiburger Wohnimmobilienmarkt im Jahr 2025 in bemerkenswerter Verfassung. Während viele Großstädte in Deutschland teils erhebliche Preisrückgänge verzeichnen mussten – infolge der Zinswende, inflationsbedingter Kaufzurückhaltung und politischer Verunsicherung – behauptet sich Freiburg als ein weitgehend stabiler Markt mit selektiven Preissteigerungen in bestimmten Teilmärkten.
Der Wohnmarktbericht 2025 der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau stellt fest, dass es in der Stadt und ihrem Umland weder zu einem flächendeckenden Preisverfall noch zu spekulativen Ausschlägen nach oben gekommen ist. Vielmehr lassen sich differenzierte Entwicklungen erkennen, die zeigen, dass Immobilien auch weiterhin ein Markt für gut informierte, geduldige und realistische Käufer sind.
Seit Mitte 2024 verzeichnen die Experten der Sparkasse eine deutliche Erholung der Nachfrage – eine Entwicklung, die durch die wieder leicht sinkenden Zinsen begünstigt wurde. Vor allem energetisch moderne Immobilien, also Objekte ab Baujahr 1990 oder solche, die in den letzten Jahren saniert wurden, finden wieder vermehrt Käufer. Hier bestehen weiterhin hohe Zahlungsbereitschaft und Wettbewerb, was sich in stabilen oder leicht steigenden Preisen widerspiegelt. Ältere Objekte hingegen – vor allem unsanierte Häuser vor 1990 – bleiben schwer vermittelbar und stagnieren preislich. Dies ist auch auf politische Unsicherheiten wie das sogenannte „Heizungsgesetz“ zurückzuführen, das potenziellen Käufern angesichts technischer Vorgaben und unübersichtlicher Förderlandschaft das Vertrauen in Sanierungsobjekte erschwert hat.
Freiburg profitiert in besonderem Maße von seiner strukturellen Attraktivität: als Bildungsstandort mit internationaler Ausstrahlung, als Sitz zahlreicher Forschungseinrichtungen, mit einem nachhaltigkeitsorientierten Image und einem hohen Maß an Lebensqualität. Gerade junge Menschen zieht es verstärkt in die Stadt – sei es für ein Studium, einen Job oder aus familiären Gründen. Diese kontinuierliche Zuwanderung trägt dazu bei, dass die Nachfrage nach Wohnraum trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten nicht abreißt. Flächen für Neubauten bleiben hingegen knapp, was das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verstärkt.
Während sich die Kaufpreise insgesamt auf dem Niveau des Vorjahres bewegen, zeigen die detaillierten Analysen im Bericht klare Unterschiede zwischen den Stadtteilen. In Lagen wie Herdern, Wiehre oder Vauban erzielen Top-Immobilien weiterhin Preise von über 6.500 Euro je Quadratmeter. In periphereren Lagen wie Landwasser, Waltershofen oder Brühl hingegen liegen die Preise zum Teil bei unter 3.000 Euro. Die Spannen zwischen günstigen und hochpreisigen Angeboten haben sich insgesamt vergrößert – ein Zeichen dafür, dass der Markt aktiver, differenzierter und für Käufer interessanter wird. Die Zahl der angebotenen Objekte ist im Vergleich zum Vorjahr um 66 Prozent gestiegen, was auf ein zunehmendes Verkaufsinteresse, aber auch eine Entspannung für Käufer hindeutet.
Ein weiteres zentrales Thema des Berichts ist das zunehmende Interesse an wohnwirtschaftlichen Alternativmodellen. So rücken Modelle wie „Sale & Lease Back“, bei dem Eigentümer ihre Immobilie verkaufen und diese anschließend zur Miete weiternutzen, stärker in den Fokus. Vor allem ältere Menschen, die sich von Unterhaltskosten und Verantwortung befreien wollen, nutzen dieses Modell, um Liquidität zu gewinnen, ohne ihr vertrautes Umfeld aufgeben zu müssen. In einem Erfahrungsbericht im Anhang wird dieses Modell anhand einer konkreten Kundenberatung dargestellt.
Was die Prognose betrifft, bleibt der Bericht zurückhaltend. Zwar deuten die Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank auf eine mögliche Markterholung hin, doch politische Unsicherheiten – wie der Regierungswechsel in Berlin oder wirtschaftspolitische Entwicklungen unter US-Präsident Donald Trump – werfen lange Schatten. Ein nachhaltiger Aufschwung am Immobilienmarkt wird nur gelingen, wenn politische Rahmenbedingungen – etwa Förderprogramme und steuerliche Erleichterungen – verlässlich und verständlich gestaltet sind. Der Bericht kritisiert die bürokratische Komplexität aktueller Förderinstrumente und fordert eine Vereinfachung sowie planbare Zuschüsse insbesondere für energetische Sanierungen und altersgerechtes Wohnen.
Regionale Unterschiede bleiben prägend für die Preisstruktur. Während beispielsweise in Merzhausen oder Kirchzarten Höchstpreise erzielt werden, zeigen sich in Orten wie Weisweil, Rheinhausen oder Simonswald moderatere Werte. Interessant ist dabei, dass die Mobilität – sprich: Erreichbarkeit über ÖPNV oder Straßenanbindung – als entscheidender Faktor für die Bewertung von Immobilien an Bedeutung gewinnt. Orte mit schlechter Anbindung verzeichnen im Schnitt schwächere Preisentwicklungen als gut vernetzte Gemeinden.
Zusammenfassend zeigt sich Freiburg 2025 als Immobilienstandort von bemerkenswerter Widerstandsfähigkeit. Die Stadt und ihr Umland trotzen dem bundesweiten Trend sinkender Preise, wenn auch mit regionalen Unterschieden. Der Markt belohnt informierte Käufer, energetische Qualität, und Standorte mit guter Anbindung. Gleichzeitig bleibt der Immobilienerwerb eine Herausforderung für Erstkäufer, junge Familien und Menschen mit durchschnittlichem Einkommen – nicht zuletzt wegen hoher Nebenkosten und gestiegener Anforderungen an Energieeffizienz. Wer heute kaufen will, muss planen, vergleichen und abwägen. Aber wer das tut, kann im Raum Freiburg auch künftig auf ein hohes Maß an Werthaltigkeit und Wohnqualität bauen. ak
